免费发布房源
瓮安房产网 > 

房产资讯

换房防坑有术:先卖后买“连环单”注意首付节点

北京人戴先生(化名)最近打算结婚,为了有一间更宽裕、舒适的婚房,他加入了京城楼市的换房大军,并决定先卖后买。戴先生通过两家中介换房,分别签订了卖房合同和买房合同。不妙的是,由于两份合同的时间差没有算好,戴先生尚未收到卖旧房的首付款,却要支付买新房的首付款。他不得不四处求告借钱,才能不至于违约。换房中,如何防坑?最关键的问题是要处理好换房前后两个环节的时效问题。两家中介,首付款时间约定不同2018年12月,戴先生通过房产中介甲与买方签订了卖房合同,卖出自己的房子总价300万元,收取买方30万元定金,合同写明2019年2月24日完成网签。此后,戴先生又通过房产中介乙与卖方签订了买房合同,买入的房子总价420万元,他需支付42万元定金。合同补充协议约定,“戴先生应于2019年3月2日,将第一笔购房款60万元支付给卖方。”?戴先生告诉新京报记者,2019年3月2日这个日期是依据中介甲推算的2019年2月24日完成网签而定的。中介乙认为2019年2月24日完成网签,最迟三个工作日后也就是2月28日,戴先生就能拿到买房人的首付款98万元。为保万无一失,戴先生要求在买房合同里写了2019年3月2日支付首付款。戴先生以为这边收钱、那边付款,高枕无忧。没想到,他通过中介甲签订的卖房合同,在补充协议中约定的首付款时间写的是,“买房人于不晚于产权转移登记前3个工作日将第一笔首付款98万元支付给甲方”;而非他所认为的2019年2月24日完成网签之后,三个工作日即可收到首付款。这一“连环单”的资金衔接出现了问题。?“连环单”有时间差 只得举债“补空”“2019年3月2日前,我没有拿到中介乙认为的中介甲完成网签后就该给的首付款。” 戴先生回忆说。此时,戴先生只有对方已支付的30万元定金,而等着他支付的还有42万元定金和60万元首付款。眼瞅着3月2日一天天临近,戴先生不得不开始四处借钱,凑齐新房的首付款,以履行与卖方签订的买房合同。回头想想自己掉进去的“坑”,戴先生很想吃颗“后悔药”。倘若再遇到换房的事,戴先生想知道,该如何处理好卖房与买房前后两个环节的时效问题呢?解答:目前,在二手房交易中,换房需求占比很大,从而产生了“连环单”。链家资深经纪人表示,在连环单问题上,签合同前最好带着给自己签约的房产经纪人,向前一环或者后一环对接时效问题和付款周期;在连环单时效上尽可能的要长一点时间,给突然出现变故的情况留下弥补的时间;建议换房业主最好在出售了自己房子网签或者过户之后,再去购买房屋;在连环过程中,最好选择同一个正规的公司,找到专业负责的房产经纪人。我爱我家(6.460,?0.42,?6.95%)分析师表示,在连环单中,换房人签订房屋买卖合同前,应做好房源查档、购房资质验核等事宜;在签订买卖合同时,对于钱款交接时间、过户时间、交房时间等重要内容作出详尽规定。由于换房所涉及的资金量相当大,因此资金安全是首要防范的问题。在换房过程中,买卖交易当事人进行资金交接应采用市住建委资金监管或银行资金存管的方式。
0人浏览        发布日期:2019-03-16

北京新政2周年:新房成交腰斩 有房企受拖累退市

机构的数据显示,两年来,北京新房住宅成交量出现“腰斩”,商住房交易更是跌入谷底。很多企业的业绩受到影响,有房企甚至因此被拖累,并从资本市场退市。“政策出台后,我们的销售目标和策略都做了调整,一直到现在还在适应(市场)。”北京某知名房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示。2017年3月17日,北京出台楼市调控政策,将二套房的最低首付比例提高至6成,最高贷款年限降至25年,并对企业购房实施限售,期限为三年。这也被称为“317新政”。9天后,北京出台针对商住房屋的“326新政”,首次对商住房(商业立项,以住宅形式进行销售)实施限购,限购门槛等同于住宅项目。作为近年来力度最大的一轮调控,“317新政”和“326新政”出台至今已接近两年,并对市场带来了深远影响。机构的数据显示,两年来,北京新房住宅成交量出现“腰斩”,商住房交易更是跌入谷底。很多企业的业绩受到影响,有房企甚至因此被拖累,并从资本市场退市。交易量大跌由于提高了购房门槛,新政对北京楼市的交易量影响十分明显。根据中原地产的统计,新政出台两年来(2017年3月18日至2019年3月14日,下同),北京新房成交50643套,比此前两年(2015年3月18日至2017年3月17日,下同)下降了48.5%。但由于普通住宅供应量减少等各种原因的影响,新房成交均价从34635元/平方米,提升至49828元/平方米。商住类物业方面,调控两年来,北京商住类物业实际仅成交9000套左右,比此前下降了91%。前述房企人士指出,新政出台后,公司旗下项目的来访量迅速减少,成交量也明显下降,此后又逐渐恢复,但至今也未能恢复到新政之前的水平。占据市场交易八成的二手房市场,同样受到影响。前述机构指出,新政出台之前的两年间,北京二手房交易48万套,出台之后的两年,已降至不足28万套。价格方面,根据链家地产的数据,2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米,较2017年3月的高点仍下跌11.3%。该机构指出,2017年“317”调控后,北京二手房价格连续9个月下跌,累计跌幅13.5%。2018年春节后,在季节性回升及学区政策影响下,北京二手房均价自3月起经历了8个月回升,之后随着成交热度的下降又出现回落。进入2019年,随着前期积压需求的释放,均价止跌。但在贝壳研究院看来,此轮调控虽然令交易量大幅下跌,但仍然使得市场情绪逐渐恢复理性。该机构指出,2018年四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。贝壳研究院还表示,“2017年3月,北京房价的快速上涨带来市场预期的变动,引发“恐慌性追涨”情绪,成交节奏较快。而调控后,市场情绪趋于理性,客户入市谨慎,客户成交周期呈现延长态势。虽近期随着市场回升,客户成交周期有缩短趋势,但仍处于较高水平,市场情绪仍相对理性。”“最后一根稻草”企业的情绪同样受到了影响。据21世纪经济报道了解,“317新政”出台后,不少房企下调了对北京区域的销售目标,企业的营销策略也有所调整,很多项目希望提高周转速度,从而快速回笼资金。但由于市场降温过快,实际效果并不明显。根据机构的数据,2016年,首开在北京市场销售规模达到343.64亿元,成为当年北京楼市“销冠”。到2017年和2018年,首开虽然总体销售规模不断提高,但北京市场下降到260亿上下的规模,降幅超过20%。同样以北京作为布局重心的首创,2018年签约销售额为706.4亿元,甚至未能完成750亿元的年度目标。相比之下,受此轮影响最大的房企当属中弘股份。中弘超过半数的销售额来自北京市场,其中多数产品为调控“重灾区”的商住领域。按照公告,在2016年业绩稍有起色之后,中弘股份在2017年的营业收入下降近八成,仅为10.2亿元,当年的净利润、现金流量、每股收益、净资产收益率等指标均为负值。中弘在2017年年报中披露了业绩不佳的原因:海南如意岛填岛项目停工、济南中弘广场项目未能按期完工。受“3·26商办调控新政”影响,北京平谷·中弘由山由谷二期项目和北京平谷·新奇世界国际度假区御马坊项目销售停滞。其中,御马坊项目陷入退房官司,签约金额和回款金额均为负值。2018年,中弘的债务问题浮出水面。公司曾三次试图引入外部资金,但最终无果。当年年末,上市8年的中弘股份宣布退市。实际上,由于战略决策失误等原因,中弘的财务困境在此前几年已不断累积,但此轮北京的楼市调控,仍被视为压垮公司的“最后一根稻草”。调控给北京房企带来的影响并非都是负面。随着市场降温的情绪传导至土地端,近两年来北京土地市场大幅降温。中原地产统计显示,2017年北京经营性用地溢价率从此前的30%以上下降至24%,2018年又降至13.7%的低水平。很多房企的拿地成本由此降低。多数机构认为,此轮调控之后,北京市场供需双方都在趋于理性。随着限竞房等品种的大量推出,北京新房市场告别了多年的供不应求状态,部分区域甚至出现供大于求。这对于市场的平稳发展大有裨益。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,当前北京市场虽然有所回暖,但仍未恢复到调控前的状态。根据监管层的表态,调控政策不可能有根本松动。因此,未来北京楼市将可能继续维持“低位平稳运行”的状态。
0人浏览        发布日期:2019-03-16

我国一线楼市率先回暖 房价走势仍处于合理区间

中新社北京3月15日电 (记者 庞无忌)尽管中国一线城市房价由于调控政策边际效应下降,出现小幅回暖,但2月份70个大中城市房价以“稳”为主,房价走势仍处于合理区间。中国国家统计局15日发布的数据显示,2月份,北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%;此前连续多月下跌的二手住宅销售价格环比也“由跌转涨”,上涨0.1%。2月份,31个二线城市新房价格环比涨幅持平;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新房价格环比上涨0.4%,涨幅继续回落,二手住宅微涨0.2%。诸葛找房分析师国仕英指出,随着调控的不断深入,不同层级城市房地产成交出现分化。由于一线城市调控收紧的时间最早,随着政策边际效应出现下降,此前积压的购房需求有所释放,2月份四个一线城市新房成交面积同比均上涨,房价也有所松动。但这波小幅回暖并不意味着新一轮全面上涨的到来。华创证券研究所地产首席分析师袁豪指出,从2014年以来,本轮房地产周期已经延长到近5年,而且出现波动收窄的现象。这就意味着,总量相对稳定的背景下,不同城市可能处于不同的小周期之中。一线和部分二线城市由于率先调控,率先降温,如今已处于市场底部,有一定的回升动力。但这种回暖可能只是一种暂时现象。以北京为例,目前距离北京严厉的“3.17”调控已接近2年时间,北京二手房均价出现明显回调。链家提供的数据显示,今年2月份,北京二手房均价为每平方米59898元(人民币,下同),较2017年3月的高点仍下跌11.3%,通州、石景山、大兴等城区的价格有明显下跌。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,近期季节性因素叠加政策松动预期,北京楼市出现一波轻微回升,市场成交调整至历史中等水平。不过,链家带看数据显示,当前该公司的带看绝对量仍明显低于2017年调控前(约为2017年同期的60%左右),且今年带看量已于3月第一周出现回落,预计后期市场活跃度或有所下降。中原地产首席分析师张大伟也指出,春节假期后,部分地方楼市传出“小阳春”行情,一些楼盘成交价量均有所反弹。不过,不少项目存在人为炒作的因素,“小阳春”能否真正出现,还需要看信贷的宽松程度,特别是“认房又认贷”是否继续执行。此外,值得注意的是,2月份,70个大中城市中,一二三线城市房价涨跌幅变动均小于1%,房价仍然以稳为主。据机构统计,2月份,70城市新房平均环比涨幅为0.5%,二手住宅平均涨幅为0.3%,均属于稳中微升。易居研究院研究员王若辰表示,从二手房价来看,2018年9月,70城市二手房价指数升至“偏热”区间(房价月度环比涨幅在0.6%-1%之间)后快速向“合理”区间(房价月度涨幅在0.2%-0.6%之间)回落,2018年10月至今均处于合理区间内。2月70城市中,二手房价上涨的城市数量较上月增加6个,但这尚未改变房价涨幅收窄的趋势,预计2019上半年,70城市二手房价涨幅将继续收窄。
0人浏览        发布日期:2019-03-16
当前1/1页 共6条记录首页上一页1下一页末页
总共执行时间 0.0185479